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北京东部房地产市场调研报告(3) |
据取样调研分析，物业类型分布大致如下表：
2.1.1通州物业类型：
通州区域普通住宅所占比例较大，超过60%，如加上通州区域内各行政村自建的众多小产权房在内，这个比例还会有增加对CBD区域人员的入有较大的吸引作用。
2.1.2燕郊物业类型：
据市场调研，燕郊目前的在售物业，以普通住宅为主，占取样物业的49%，占住宅物业的78%，燕郊的别墅在占比较大。
2.2物业分布
在对京东地区物业分布的调研中，住宅分布大多向交通干道集中的特点，新的现象是向新区发展。象燕郊地区，东部潮白河区域的发展以休闲宜居为主，以燕顺路为引导线，从京哈高速出口向北延伸。通州则沿城铁沿线向东南及通州南部发展，向东则过东关大桥在运河东岸的南北方向呈向心状建设
2.2.1燕郊
2.2.2通州
从上图来看，京东地区的通州和燕郊都是以普通住宅为主的生活居住区。高档的生活区在发展的过程当中逐渐在区域当中增加，特别是燕郊区域，高档物业如东方夏威夷、美丽乡村的入市，对拉动燕郊高档物业的发展起到了一定的作用。从普通住宅当中的分析来看,高层物业是今后东部地区的一个发展趋势,生活观念的改变以及日益稀缺的土地资源,特是中心城区土地资源的日益减少,高容积率、优质物业管理、高收入阶层入住的物业必将是北京东部地区发展的一场重头戏。
2.3物业价格
自2004年8.31大限之后，土地严格按照“招、拍、挂”的方式土地作用权，开发商取得开发用地进一步受到严格限制，土地成本提高，部份建材价格涨幅较大，市场新盘放量下降，虽然在1-9月期间有阶段性的交易下降，但京东地区购房需求持续旺盛，房价也一直稳步攀升，。据统计，京东地区房地产售价同比上涨
物业的销售价格是体现物业水平和区域发展程度的一个重要标志，从这次市场调研当中可粗略看出，通州的物业单价大都在3500元/m²以上，物业均价在3800元/m²的物业占据了通州大部份房地产市场，通州的多层住宅越来越成为一种稀缺产品，板楼的青睐度一直高于塔楼，多层的青睐度一直大于高层。而燕郊物业的整体均价相对于通州的物业价格低1000元/m²左右，多层物业的价格在2800元/ m²左右。北京消费群体对燕郊的青睐，来源于价格的敏感占有较大因素，其次就是燕郊物业居住密度较低，低密度的居住空间，对于在北京CBD或泛CBD区域工作的群体来说，在心理上有一定的空间释放感。
2.4物业管理水平及收费情况分析
部份在售物业情况一览表
物业名称 物业类别 物业
单价 物业
体量 物业费 开发商 物业公司
星河皓月 多层 2950 40 0．8 住达房地产开发有限公司
燕达物业管理人限公司
美林新东城 多层高层 2880 14 未定 美林房地产开发集团有限公司
未定
世纪名苑 普宅 2850 7 0．5 三河市龙太房地产开发有限公司 上瑞物业
天子庄园 别墅/普宅 2300-2500 13 0.7-1.1 京郊房地产开发公司 三河市天子物业管理有限公司
北欧小镇 多层/高层 2
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| 来源：www.zfanwen.com 时间：2006-06-14 |
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