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XX小区使用公约 |
XX市XX小区使用公约
第一章
总 则
第一条 本公约于 年 月 日订立。立约双方为：
甲方： XX房地产开发股份有限公司，其为一依据中华人民共和国法律成立，在XX市注册的公司，法定地址在XX市XX路XX大厦17层
法定代表人：XXX
职务：董事长
乙方： 乙方详细资料见本公约附件一《乙方详细资料》。
第二条 鉴于：
1． XX市XX区XX路XX小区（以下简称「建设用地」）的土地使用权70 年， 由 年 月 日起至 年 月 日止。甲方已合法地取得建设用地的土地使用权，并在建设用地上兴建了主体建筑物。
2． 主体建筑物包括：
（1） 一期40栋，27.52万m2，二期48栋，42.96万m2，共70.48万m2
（2） 会所、游泳池，体育用地（如有）；
（3） 公建房；
（4） 地库及部分地面为车库。
甲方统称该等主体建筑物为「XX小区」。
3． XX小区及其所占土地的土地使用权转让、出售之前，甲方已依必要法律程序取得国有土地有偿使用权，并拥有XX小区的所有权及管理权；
4． 根据甲、乙双方于 年 月 日签订的《商品房销售合同》， 乙方购买了XX小区 号楼 单元 层 号房（以下简称「所购房产」）的所有权及相应比例土地面积的土地使用权；
5． 根据国务院颁发的《物业管理条例》，维护甲、乙双方及XX小区其他的所有人、使用人的合法权益，明确管理、修缮责任，保障XX小区的正常使用，规范XX小区的物业管理；
6． 经友好协商后，双方现同意本公约项下的所有内容，签订本公约以资信守；
7． 本公约由 年 月 日起生效。
第三条 除非上下文中另有要求，在本公约中：
单元房：是指XX小区内分割出让的房产，其所有权及相应比例土地面积的土地使用权可与XX小区的其他房产分开独立转让。
所有人：是指拥有XX小区的单元房的所有权及相应比例的土地使用权的一个或（在共有情况下）多个法人或自然人，包括他们的受让人、继承人、受赠人、或因单元房按揭或抵押而依法可处分抵押单元房的抵押权人。如发生争议，以XX市有关房地产登记机关的登记为准。
管理公司：在本合约有效期内，是指甲方指定及与甲方签订的管理XX小区的公司。
共用部位和共用设备：共用部位是指根据本公约条文，XX小区内所有容许超过一个单元房以上的所有人共同使用的部位。共用设备是指XX小区内为超出一个单元房而安装使用的共用设备。共用部位和共用设备包括：门窗、阳台、屋面、天台、楼道、厕所、院落、小区内非市政所管道路及路灯、裙楼平台及绿化部分、排水、自来水及热水、燃气及设备、管道、房屋主体结构中的基础、柱、梁、外墙、玻璃幕墙、楼盖、楼梯、楼梯间、装饰、电梯、自动扶梯、水泵、采暖设备、卫生设备、沟管、垃圾道、化粪池、照明设备、空调设备（包括供热设备）、消防设备、共用卫星天线、共用电视天线、电表房、水泵房、空调机房、变电房、配电房、发电机房、热力站等等，亦包括甲方行使本公约第二十四条的权力所指定、割出及确认的共用部位和共用设备及其更改。
第四条 本公约的所有条款和条件，对管理公司和乙方及其受让人、继承人、受赠人、承租人、借用人、代理人、雇员、访客均具有同等效力的法律约束力。
第二章
管理范围
第五条 甲方指定的在本公约的有效期内XX物业管理有限公司为XX小区及其所占土地的唯一管理机构，全权负责XX小区的各项管理服务工作，独家决定XX小区的管理形式。享有一切在本公约内可享有的权利，并履行本公约内列明管理机构应履行的责任与义务。自行负责其一切的行为及法律后果。
第六条 管理公司管理XX小区及其所占土地的所有共用部位和共用设备。管理范围包括但不限于：
1． 维修、养护或更换XX小区的共用部位和共用设备。
2． 安全保卫服务；
3． 安排代有关单位统一征收及向有关单位统一支付XX小区各单元房的水（包括自来水、热水等）、电、暖气等费用；
4． （共用部位）清洁卫生服务；
5． 绿化养护。
6． 房地产中介和信息咨询服务。
第三章
管理费用
第七条 管理费用的收支将分四部分独立帐目进行管理：住宅楼部份、商场部份、会所部份及停车场部份。管理费用分担的原则为各部份的管理支出费用由该部份的全体所有人及使用人前期管理暂按附件二《管理费用分摊表》分担。
第八条 管理XX小区的支出分经常性及非经常性的。经常性支出所需管理费用由管理公司采用每月定期收费方式。自单元房实际交付之日起或单元房的《商品房销售合同》指定的该房屋交付日起（两者以先发生者为准）按本公约第七条的原则向XX小区的所有人征收。经乙方同意在预交三个月的管理费之后，以后在每月5--10日将该月之管理费交至管理公司指定交费处。乙方同意管理费预交金在乙方三个月内转让所购房产时自动转让予所购房产之受让人，管理公司将不发还该预交金予乙方。
第九条 甲方在售房时，乙方按XX省规定的比例缴纳维修资金，并存于地方政府指定的帐户。
第十条 管理公司将依据国家政策和指导价格以及XX小区设备的维护、修缮和更换及实际管理情况，调整物业管理费。
第四章
管理公司的责任
第十一条 管理公司将委派管理人员管理XX小区。
第十二条 管理公司将按实际需要征求乙方意见，以期改善管理和服务。欢迎具名投诉，以便联络。
第十三条 管理公司将根据该物业管理公约的规定监管XX小区各部份的管理资金。
第五章
乙方支付管理费用的责任
第十四条 本业主同意根据本公约规定按时交纳应付的管理费、日常维修养护费、维修资金、停车场地维护费及其他有关的费用：
物业管理费包括：
1． 综合管理服务费（按建筑面积计收。分为：住宅、办公、营业三种类型）
2． 物业维修养护费（按建筑面积计收。分为：住宅、办公、营业三种类型）
3． 物业共同部位、公用设施、设备大、中修及更新改造的维修资金。
物业管理费的使用范围包括：
1． 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2． 公共设施、设备正常运行、维修及保养费；
3． 绿化管理费；
4． 清洁卫生费；
5． 保安费；
6． 办公费；
7． 物业管理单位固定资产折旧费；
8． 法定税费；
9． 按本公约条文征收的其他合理费用；
停车场管理费：
当乙方要求并被提供了留作其专用的停车场地时 （包括货车位、汽车位、自行车位及摩托车位）乙方应交纳停车场管理费。其收费标准及调整由管理公司根据具体情况拟定。
第十五条 乙方所购房产如空置时，仍须按照本公约的条款和条件定期交纳各项费用。包括但不限于：水、电、暖、气等读表金额或有关政府部门收取的费用。
第十六条 乙方同意于本公约签订后，从领取单元房钥匙之日起，水、电、供暖等公用事业费，按每月实际使用的数量加上损耗费，由管理公司发单向乙方收取。有关部门如若调整收费，亦作相应调整。供暖如果未实行抄表计费前，需按供暖建筑面积提前收取。
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第十一章
适用对象
第三十条 本公约的一切条款和条件，对甲、乙双方的各自的受让人、继承人、受赠人、所购房产的借用人和租用人均具有同等效力的法律约束力。
第十二章
适用法律及争议的解决
第三十一条 本公约的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。
第三十二条 凡因执行本公约所发生的，或与本公约有关的一切争议，由本公约各方协商解决。协商解决不成的，任何一方均可向有管辖权的XX市人民法院起诉。
第三十三条 在争议解决过程中，除有争议部份外，本公约其他条文和内容要继续遵守和履行。
第十三章
语言、通知及其它
第三十四条 为了更加妥善地管理XX小区，甲方有权要求乙方及（或）其他单元房的所有人就本公约未详尽规定的事项或其他事项签订XX小区补充使用公约。补充使用公约与本公约具有相同的法律效力。惟该等事项不得影响乙方及（或）其单元房的所有人、使用人享有其单元房的使用权利。
第三十五条 本公约及附件一式二份，用中文写成，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
第三十六条 本公约中需要的所有通知都应是书面的；所有的单据、催费单及通知函件，凡注明地址送至所购房产所在地址，或使用普通邮寄或挂号邮寄送至乙方以书面通知的其他通讯地址，均被视为送达乙方。致管理公司的通知，如果送至下列地址即被视为送达。管理公司地址：XX市XX区XX路XX小区。
甲方： 乙方：
XX房地产开发股份有限公司
授权代表：
签字： 签字：
签字日期： 签字日期：
签字地点： 签字地点：
XX小区使用公约附件一·乙方详细资料
姓名：（中文） （英文）
乙方自理；
3． 若乙方或所购房产的使用人需在所购房产内进行装修，须遵守管理公司的有关规定和装修规定进行装修工程，不得损及XX小区的建筑结构；
4． 电话线路及插座、公共天线线路及插座，原始设计的水、电、暖、天然气管道及供电线路、插座不得因所购房产的使用人的室内装修而更改位置或封闭，以免影响日后正常检修工作；
5． 不得在XX小区内的门厅、楼梯、通道或其他共用部位堆放或留置箱物、家俱、垃圾，不得阻碍这些地方的通行；
6． 将垃圾放入适当垃圾袋内密封，放置于管理公司指定地点，由工作人员按时清理；
7． 不得堵塞防火通道及门窗，不得任意破坏一切消防设备和控制设备；
8． XX小区电梯采用自动控制或手动控制。乙方及各单元房所有人及任何其他人仕使用电梯应共同爱护，保持清洁，严禁人数超载及使用客用电梯载运货物，禁止在电梯内吸烟、吐痰、张贴任何标语告示牌或涂花或擦坏电梯内壁，否则一切损坏概由乙方或责任方赔偿；
9． 在暴风雨来临之前采取一切适当措施防止玻璃吹破，以免引起危险；
10． 不得在所购房产内存放也不允许他人私自存放武器、弹药、硝石、火药、火油或其它易燃、易爆危险品；
11． 不得在所购房产内进行违反中华人民共和国法律及不道德的活动；
12．不得以任何方式干涉管理公司对XX小区的管理和对XX小区提供的维修；
13．对由于其本身的疏忽或过失而对XX小区造成的损失负全部法律责任及赔偿责任；
14．保持其所购房产内的各项附属设备，包括电器、卫生设备、门窗等处于良好状态，并避免上述设备发生任何损失或损坏；
15．不得作出任何影响XX小区的排水、抽水系统正常工作的行为；
16．不私自锁通往楼顶、地下入口和通道。管理公司有权排除封锁上述部位地障碍，所购房产地使用人将承担由此而产生地一切费用；
17．如遇在楼顶进行排除障碍、维修、搭手架或其他设备等工作或遇在XX小区外墙部位维修管道设备，管理公司有权事先发出合理的通知（紧急情况例外）并根据需要进入所购房产内部；
18. 不得在XX小区及所购房产内阳台及所购房产地外部悬挂或晾晒任何衣物，管理公司指定的地点除外；
19. 不得在XX小区的外墙表面或阳台部位涂抹或以任何方式改变其外观；
20. 如长期离开其所购房产，应将自用的水、电、天然气闸阀关闭，并将其常用通讯地址通知管理公司，以便管理公司向其送达与其有关的通知、函件等，不留通讯地址及新的联系方式的，所引起的一切后果责任自负；
21． 保证所购房产内部无任何虫害；
22． 所购房产的所有权及相应的土地使用权发生转让时，乙方及其受让人应 于发生移转之日后一个月内书面通知管理公司。乙方有义务支付在此项转让生效之前或书面通知之前（采用两者中较后之日期）地所有管理费用及其他费用；
23． 乙方在出让所购房产所有权及土地使用权时，其受让人应明确表示接受本公约地全部规定，并在迁入所购房产前与管理公司签订使用公约或承诺书。受让人有责任在所购房产所有权转让前确定乙方已付清所有管理费用及其他本公约规定的费用。否则，所购房产的所有权转移后，受让人有义务清偿乙方所欠付的一切费用及滞纳金；
24． 除非得到管理公司书面同意，任何人不得於单元房外竖立招牌、广告等以免影响XX小区的外观；
第二十二条 管理公司促使和监督乙方及所购房产的使用人和各单元房的所有人遵守和履行本公约各项规定，并针对任何有关违法、违约行为采取必要的行动，包括终止当时由管理公司提供之供应或服务及方便条件，禁止违约者使用XX小区共用部位和公用设备，直至该项违约或违反得到纠正为止，并有权针对有关违约或违反提起法律诉讼。
第七章
甲方保留的权力
第二十三条 在XX小区的共用部位或共用设备的任何地方，乙方同意甲方保留建造及竖立招牌、海报、广告板的权利。甲方并保留权利进入该等共用部位或共用设备进行修缮及更换。甲方可自由转让或出租这等权利，惟甲方须负责该等招牌、海报、广告板及有竖立招牌、海报、广告板的裙楼外墙部份的维修费用。
第二十四条 甲方於XX小区所设的会所，其所有权（包括管理权）为甲方独有，甲方有权以出售、出租、转让、抵押等各种合法方式行使其所有权。甲方有权开放会所内的设施、服务，供XX小区的所有人及其他甲方认可的人仕有偿或无偿使用。有关该会所的使用守则、使用资格及收费标准将由甲方全权另行拟定。
第二十五条 甲方保留修改设计方案的权利，对因修改而产生的任何损失，甲方不负任何赔偿责任。惟修改设计不得影响乙方及（或）其他单元房的所有人拥有的单元房内部的状况或使用权利。
第八章
暂时使用XX小区住宅楼的共用部位
第二十六条 乙方同意：若某一所有人同时拥有XX小区住宅楼内某层的所有单元房时，管理公司有权允许该所有人暂时排他性地使用该层部份的共用部位。直至该所有人不在同时拥有该层的所有单元房，该部份自动再成为该层住宅楼的共用部位。惟该所有人必须先缴纳相应的按金及以书面承诺：在使用期内增缴相应的管理费、负责该部份的维修工作、待该所有人不在同时拥有该层的所有单元房时，保证按原设计还原该部份的装修并负担该部份的还原费用。
第九章
违约责任
第二十七条 乙方愿意遵守本公约的各项规定并接受管理，如有违反，致使管理公司或其他单元房所有人权益受损时，乙方须赔偿因此产生的一切损失。乙方在收到管理公司书面通知后十四天内必须按通知要求执行本公约的义务或停止违反本公约规定的行为。违者管理公司有权自行代乙方执行义务，费用由乙方负责。
第二十八条 乙方应按照本公约的规定按期如数地向管理公司缴付维修资金、管理费用及其他费用。如逾期交纳，管理公司将按省物价局的规定，向乙方加收滞纳金，凡逾期10日以上，每逾期一日加收应付金额千分之三的滞纳金；逾期三个月或以上者，管理公司有权向有管辖权的XX市人民法院申请拍卖或转让所购房产以偿还欠款、滞纳金、手续费及其他一切因追讨所欠费用而发生的支出，拍卖或转让所得，扣除上述费用后余款返还乙方或按法院的裁决处理。
第十章
业主大会、业主代表大会、业主委员会、业主小组
第二十九条 甲、乙双方同意按该物业管理条例的规定，适时召开及成立XX小区业主大会、业主代表大会、业主委员会、业主小组。
第六章
管理细则
第十七条 管理公司将尽量保持XX小区处于良好状态，检查和修缮缺陷，如出现管理公司人力不能及的情况，而使XX小区内任何设备的正常运行中断或水、电、燃气、空调、采暖、热水的正常供应中断时，管理公司不承担任何可能引起的损失的赔偿责任。同时，本公约的规定以及乙方缴付管理费和其他费用的责任亦不因此受到任何影响。
第十八条 甲方对XX小区享有命名权。XX小区的土地使用权年期内的任何时间，甲方可以不少于一个月的书面通知更改名称，管理公司不承担因改名而可能引起的任何损失。
第十九条 管理公司按照本公约规定有充分的权利行使其对XX小区的管理权，实施包括但不限于以下所列之各项行为和活动，因此而产生的一切费用按具体情况由乙方及（或）有关的其他单元房的所有人或使用人支付，或算入管理总开支内。
1． 执行维修养护XX小区共用部位和共用设备（不包括乙方所购房产的自用部位及自用设备）的工作；
2． 责成乙方及XX小区的其他所有人将其各自所购单元房保持在良好状态，并将采取一切合理的步骤补救因乙方或其他所有人的过失而出现的不良状态，因此而发生的一切费用由乙方或有关责任人员承担；
3． 更换XX小区共用部位损坏的设施；
4． 负责共用部位的照明设备的经常性维护和保养；
5． 修理公共部位的机电设施，并使其处于良好状态；
6． 防止任何人，包括乙方及其他各单元的所有人、使用人违反本公约的规定，占有XX小区共用部位或共用设备的任何部份；
7． 负责清除XX小区共用部位和共用设备的障碍物；
8． 维修和维持XX小区共用的排水管道、自来水管道、热水管道、燃气管道、采暖及空调管道、消防管道、电梯、自动扶梯、电线及电缆、玻璃幕墙、音响广播设备等及其有关配套设备；
9． 维护XX小区的共用电视天线及共用卫星天线；
10． 清除XX小区共用地方的垃圾，定期处理垃圾，并负责维修垃圾堆积设备， 但商业性垃圾由乙方或其他单元所有人自行清理；
11． 清除XX小区内外及其所占土地的违反本公约规定而设置的任何结构、装置、标志牌、遮阳物、托架、广告和其他物体，并责成有上述行为者对由此而产生的损害作出赔偿；
12． 禁止乙方及其他单元房所有人或任何其他人仕违反本公约或违反XX市政府的有关规定，改变或损坏XX小区的任何共用部位和共用设备，因此而发生的一切费用，均由乙方或有关责任人员承担；
13． 采取一切必要的、有益的措施或步骤以使XX小区的各项工作符合各有关法律和规定，并有全权代表乙方及其他单元房所有人与政府部门或法律机构或其他机构交涉有关XX小区的设备、服务和管理事宜，并有权责成乙方或其他单元所有人遵守关于上述交涉而做出的决定，或采取的措施或行为;
14． 有权以管理公司的名义签订各项合约，聘用、雇用、及解聘律师、建筑师、以及其他专业顾问、承建商、管理人员、工人、保安人员及XX小区其他职员及服务员，并有权以管理公司的名义提起、抗辩或进行任何涉及XX小区管理的法律及诉讼程序。因此而发生的一切费用由败诉方承担，若管理公司败诉则由管理费用中支出；
15． 因维修、搬迁、清洁、粉刷或装饰XX小区的共用部位或共用设备包括但不限于：燃气管、污水管、排水管、自来水管、空调水管、消防水管、电缆、电线管道、电线等设备的原因，管理公司有权在合理的通知下，进入乙方所购房产内部。遇紧急事故（指危害住宅的重大事件，如跑水、漏电、漏气等），管理公司有权在未经通知的情况下，进入乙方所购房产内部。如有因疏忽和错误行为造成乙方经济损失，管理公司将不承担赔偿责任；
16． 管理公司对XX小区的共用部位及共用设备享有排他性的管理权；
17． 管理公司在依据本公约规定行使其各项权利时所做出的任何决定和采取的任何行动都对乙方及其他单位的所有人均有约束力；
18． 管理公司有权为XX小区的共用部位及共用设备购买保险。投保险别、保额及保期由管理公司决定；
19． 按照政府有关规定以及实际情况的需要，管理公司有权确定XX小区公建房、停车场、营业时间和营业日；
20． 根据本公约的规定，制定、废除及修订各项XX小区管理细则、规章制度和行为守则，乙方及各单元房所有人须共同遵守；
21． 控制XX小区内所有车辆停放、行人交通、拖离或扣留所有违反管理公司规定车辆，并向该等车辆之车主收取拖离及扣留费用；
22． 管理公司有权厘定XX小区各部份之管理守则及装修规定并有权对违反管理守则及装修规定的人仕拒绝提供任何管理服务及有权禁止该等人仕使用共用部位或共用设备或进入XX小区；
23． 办理一切为管理及维护XX小区而合理地应进行的其他事项。
第二十条 管理公司在行使上述第十九条所规定的权利及本公约所赋予的其他管理权利时，管理公司可另行聘请承包商代完成其中任何工作，所需费用计入管理成本。
第二十一条 为配合管理公司`的工作，乙方保证所购房产的使用人（包括乙方及其受让人、继承人、受赠人、租用人、佣人、客人、或所购房产的其他借用人或使用人）:
1． 不得私自（管理公司书面批准者除外）在所购房产及XX小区外部（包括外墙）或顶部展示或竖立任何文字、标记或广告，不得安装遮拦、电视天线或其他突出物，所购房产的使用人在安装电线、燃气管道、水管和其它垂直设备、烹饪设备、空调设备或采暖设备，构筑或撤换无负载撑墙之前应通知管理公司。在进行以上活动时，所购房产的使用人应严格遵守可适用的市政规则和标准，力求合乎XX小区的设计标准和要求，不得自行穿墙壁，不得截断或连接电气线路，不得自行安装烹饪、空调和采暖设备；
2． 不得在所购房产的地面上放置超过规定荷载的物品。在将重物（住宅楼每平方米超过200公斤）搬进所购房产之前，所购房产的使用人应通知管理公司。管理公司保留规定所有保险柜及其它重物的放置的权力；以便使荷载分布均衡。搬进的专业机具和机械设备须放置在适当的支撑物上，其安置应按管理公司的要求足以防止震动噪音不干扰其他用户，置办支撑物（支座）的费用
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| 来源：www.zfanwen.com 时间：2006-04-26 |
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